Come comportarsi per recedere un contratto di locazione

Nel momento in cui si stipula un contratto di locazione di un immobile, solitamente la data di scadenza è indicata sullo stesso contratto. In alcuni casi può succedere che il conduttore o il locatore si vengano a trovare nella necessità di sciogliersi dal contratto prima della sua scadenza naturale, e in quel caso la legge prevede alcune possibilità per entrambe le parti, anche se le regole sono leggermente diverse.

La risoluzione consensuale del contratto di locazione

In caso la scadenza del contratto le parti possono risolvere di comune accordo il loro impegno. In questo caso la volontà comune di entrambi le parti è sovrana e bisognerà tenere conto solamente degli aspetti fiscali seguendo le regole dell’Agenzia delle Entrare

In caso non sia possibile la risoluzione consensuale,esistono altri casi in cui è possibile la cessazione anticipata del contratto di locazione.

Il recesso anticipato del conduttore

Importante precisare che le regole che disciplinano la risoluzione anticipata del contratto di locazione sono più agevoli per il conduttore rispetto a quanto non sia previsto per il locatore. Infatti, solamente il conduttore è abilitato a recedere dal contratto in qualunque momento: grazie alla clausola di recesso convenzionale che è inserita nel contratto in presenza di gravi motivi, i quali sono da specificare nella lettera di preavviso da inviare al locatore. Resta comunque l’obbligo di comunicarlo al locatore, tramite posta raccomandata, almeno 6 mesi prima.

In caso di mancato preavviso si andranno incontro a due conseguenze:

  • Il locatore avrà il rinnovo dello stesso contratto di locazione con le stesse condizioni;
  • Mentre per il conduttore nascerà l’obbligo di pagare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso.

Un’ulteriore conseguenza a carico del conduttore che recede il contratto per motivi gravi senza avere dato il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento di eventuali danni subiti dal locatore a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile. Al locatore resta l’onere di dimostrare l’inadempimento del conduttore.

Il recesso anticipato del locatore

Come detto in precedenza, Il locatore solitamente ha poche possibilità di recedere un contratto di locazione prima della scadenza.

Egli può dare disdetta per finita locazione, previa comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo. I mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere.

In ogni caso il locatore potrebbe essersi riservato ai sensi dell’art. 1612 del codice civile la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata.  In quel caso deve indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.

Va anche detto inoltre che alla prima scadenza il recesso del locatore è possibile solo in casi espressamente previsti dalla legge. Ex art. 3, comma 1, l. n. 431/1998, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, quando:

  •  Intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  •  Intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
  • Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • Quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
  • Quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Per ciascuno dei motivi indicati, il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima, tramite raccomandata a/r dove si manifesti chiaramente l’intento rescissorio.

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